住房负担能力问题在澳大利亚政策圈一直热度不减，而税收政策对楼市的推动作用正受到越来越多的关注。按照现行规定，持有投资型资产超过12个月的个人，在出售时可享受50%的资本利得税折扣。但眼下，围绕CGT折扣和负扣税这类优惠是否助长了投资者需求、进而推高房价的讨论，已进入白热化阶段。
经济合作与发展组织等机构早前就建议澳大利亚重新评估相关税制。虽然目前还没有正式立法出台，但据传国库部正在为接下来的联邦预算案做几项“高冲击力”改革的建模，主要包括：
- 负扣税设限：每人限两套
拟将个人可用于抵扣薪资收入的投资房租金亏损上限设为两套。超出部分的亏损将被“隔离”, 只能用来抵扣该资产未来的收入或处置收益。 - 降低CGT折扣
目前主流呼声是将CGT折扣从50%降至25%，也有替代方案建议按33%操作，以便与养老金的税收待遇对齐。 - 祖父条款安排
为避免市场出现剧烈波动，任何新规很可能只适用于某个时间节点（如2026年7月1日）之后购入的资产，之前的不受影响。
另一种思路：从供应端入手
住房产业协会等行业机构则认为，核心症结不在税上，而在供给端——土地释放不足、规划审批慢、基建成本高、建筑造价持续上涨才是真正瓶颈。与其削减投资端的激励，不如在新房开发上给足税收甜头，比如推行加速折旧。
目前住宅类建筑的折旧年限是40年，年折旧率2.5%。有提案建议把这个周期大幅压缩到5到10年，相当于把税务抵扣提前释放出来。
逻辑链条也很直接：
折旧加速 → 现金流改善 → 项目更容易走通 → 供应量上来了
现阶段这些想法还停留在讨论层面，并未真正进入立法程序。
结语
无论最后往哪个方向走，有一点基本可以确定：住房相关的税改，接下来几年在澳大利亚都会是重头戏。不管是对CGT折扣和负扣税动刀，还是引入加速折旧，都会对投资收益、持有结构、长期税务规划带来实质性影响。
我们会持续跟进动向，后续也会结合不同政策情景做结构化推演，帮客户提前做准备。如果有需要，欢迎随时联系团队，一起捋一捋你的投资结构在不同政策路径下可能面临的情况。
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